11月成交环比降三成去库存得花半年 楼市现买方市场

东莞限购政策出台后，成交量已经连续两个月下滑，昨天，东莞各大房地产研究机构的11月统计数据新鲜出炉，成交量持续下降，而成交均价受结构性影响，也下降了6%。不过，从整体的均价情况来看，目前的房价仍然处于较高水平。

数据分析

量

11月东莞住宅同比降六成环比降三成

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，2016年11月东莞一手住宅签约面积约41.8万平方米，共3705套，同比去年减少63%，环比10月减少约30%，连续两个月下滑，并创下2014年9月以来最低（春节除外）。

瑞峰·瑞城搜也发布报告称，11月东莞楼市成交量价齐跌，其中成交量为年内第二低位，仅次于春节月，全市仅有9个镇区成交量环比上涨。

另外，根据合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，2016年1~11月东莞累计商品房签约面积约1017万平方米，同比略增5%；1~11月商品房成交额约1390亿元，同比增46%。东莞一手商品房连续2年成交量超千万平方米，成交额超千亿元已成定局，2016年开发商资金回笼丰厚。前11个月东莞商品房、住宅和非住宅签约均价维持在1.3~1.4万元/平方米之间，分别为13672元/平方米、13678元/平方米和13641元/平方米。

价

价格结构性下滑6% 但仍在同期高位

在价格方面，合富辉煌（中国）东莞发展研究中心和瑞峰·瑞城搜对东莞房管局官方网站公布的数据进行了统计，数据显示，11月住宅均价约15891元/平方米，受结构性影响环比下滑6%，但依然处在同期高位，同比上涨60%。

从成交均价来看，东莞仍然有9镇街住宅均价上2万元/平方米。其中塘厦镇和凤岗镇均价高达2.8万元/平方米以上。不过两镇区11月的成交套数只有97套和69套，成交面积仅为1.2万平方米和0.7万平方米，房价高企受结构性影响较大。如凤岗益田大运城邦在上周签约3套别墅，面积达594平方米，均价达65471元/平方米；上周塘厦银湖山庄也成交了4套别墅，成交面积为1841平方米，成交均价达到39326元/平方米。

由于目前临深片区成交量少，个别楼盘别墅以高价签约，将直接推动镇街房价居于较高水平。

记者了解到，新政出台后，临深片区洋房定价仍然以2万~2.4万元/平方米为主，开发商降价并不明显，但是涨价显然已经暂无可能。定价在2.3万元/平方米左右的楼盘开盘去化率低，楼盘价格上涨无力。

市场动态

量

定价高临深片区成交再度下滑近七成

东莞限购近两个月时间，定价决定成交量已经成为明显的事实。从东莞楼市划分七大片区中心城区、松湖片区、临深片区、东北片区、大石龙片区、水乡片区、滨海片区来分析，临深片区定价最高，成交量环比下滑近七成，定价低的水乡片区成交量环比上涨12%。

根据瑞峰·瑞城搜提供的数据显示，11月份，受结构性影响，临深片区价格仍然环比上涨6%，达到24694元/平方米，仍然是东莞房价最高的片区，但是其成交量仅4.11万平方米，环比持续下降69%。

另外，滨海片区成交均价环比上涨4%，为17820元/平方米，成交量仅为6.58万平方米，环比下跌28%，大石龙片区成交均价上涨1%，为12519元/平方米，成交量仅2.37万平方米，环比下降57%；东北片区成交均价为12536元/平方米，环比上涨23%，成交量为5.93万平方米，环比下跌22%。

值得关注的是，同样在成交上十分依赖深圳客的松湖片区率先出现了量价齐跌。11月松湖片区住宅成交均价下降11%，为19591元/平方米，成交量为6.93万平方米，环比下降29%。