“限地价+竞配建”难抑土地高温 专家称调控再加码

近日，广州通过“限地价＋竞配建”方式集中供应18宗土地，获得土地出让金309亿元。尽管广州极力控制地价，不过开发商为了获得土地储备，纷纷在“竞配建”方面发力，两轮土地拍卖共成交54.08万㎡配建房面积。有关房地产专家认为，自9·30新政后，楼市全面降温，热点城市土地却“高温”不退，调控再加码箭在弦上。

土地拍卖下半场开发商转战“竞配建”

今年10月20日和26日，广州市公共资源交易中心在其网站连续发出预告，将于11月22日、25日分别公开挂牌出让土地10宗和8宗。在22日当天出让的10宗土地中，除一宗商业用地流拍外，其余9宗地为广州市财政贡献了205亿出让金。25日的8宗地块则获得104亿元出让金。

记者注意到，上述所有的居住用地或商住用地均设置了起拍价和最高限价，溢价率均控制在45％以内。作为此轮竞拍的优质地块，白云区白云新城AB2911053地块起拍单价为2.3万元人民币，最高楼面单价则为3.34万元人民币。

同时，公告均明确，当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建拆迁安置房，凡接受最高限制地价的竞买人均可参与竞配建拆迁安置房，竞价阶梯为450平方米（不少于5套）拆迁安置房，参与竞配建的竞买人报出配建面积最大者为竞得人，拆迁安置房建成后须无偿移交给广州市土地开发中心。

由于限制了最高地价，开发商的战场则转移到竞配建方面。如保利25日当天连续拍下的黄阁镇蕉门岛北侧地块一和地块二，竞配的人才公寓面积占总面积分别为48.9％、48.2％。这意味着保利将来要拿出一半的土地建成人才公寓房并无偿移交给广州南沙开发区土地开发中心。记者初步统计，22日当天共成交30.5万平方米配建房，25日则成交了23.58万平方米配建房。若按一套房75㎡计，未来将提供7210套保障房或人才公寓。若按一套房90㎡计，则为6008套。

专家表示，补涨效应加剧了此次广州土地拍卖热度。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“2015年以来的这轮楼市上涨，深圳领先，广州则明显滞后。此轮土拍升温除了广州城市基本面较强之外，从短周期看，广州楼市仍在轮动式补涨。”广州市国规委表示，本次拍卖的地块成交价格均在广州限制的价格之内，成交情况体现了房地产调控的效果，表明广州土地市场温和理性。

楼市与地价背离调控再加码箭在弦上

自今年9月末以来，20余个热点城市地方政府均明确表态，将加大土地供应，大幅提高竞买保证金，严查土拍资金来源，与此同时不少城市均选择“限地价＋竞配建”出让方式。调控不断升级，楼市呈现“量价齐跌”，但土拍市场却持续“高温”。

福州21日公开出让15宗地块，总成交金额超过117亿元，其中8幅均达到溢价率不超过50％的限价标准。武汉22日公开出让土地17宗，5宗触发“熔断机制”，当日入账197亿元。再早一些，天津的单价地王纪录、南京的江北单价地王纪录也均在11月刷新。

广州中原地产项目部总经理黄韬、克而瑞研究中心研究员杨科伟、中原地产首席分析师张大伟等业内人士表示，三大因素致土拍热度不减，调控再加码箭在弦上。

一是调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。限购、限贷令的推出固然限制了大量的需求涌入，但预售证监管加严、房价“限涨令”等政策也打击了不少项目的推案热情。从克尔瑞公布的最新月度数据来看，大多数调控城市仍然处于供不应求的局面。如京沪穗深10月份新增供应量均不足成交量的一半，苏州10月份新领预售证更是几近“封0”。

二是调控城市供地规模仍然过低。近期大多数表态四季度增加土地供应的城市，供地目标依然不高，优质住宅用地供应量仍然不足。在刚刚过去的10月，调控城市土地成交建筑面积为970万平方米，同比大跌44％，较前三季度均值下跌57％。“以南京为例，该市10月5日发文要求加大供地力度，计划年底前上市100公顷住宅用地，相对于南京140万平方米的月均交易量而言，这一供地目标本已偏小，但直至11月下旬也只有60公顷宅地入市。”杨科伟说。

三是需求被暂时限制，热点城市前景预期未变，资金流入的冲动依然存在。回顾近年市场走势可见，限购、限贷等政策并没有从根本上灭失合理购房需求，只是将购房需求延后，并且当这部分购房群体再度回归市场时，往往迎来的是更加猛烈的需求爆发。所以，尽管近期热点城市加大了土地款资金来源监察力度，但由于目前货币市场大环境仍然宽松，实体经济的优质投资渠道相对有限，资金向房地产行业流入的动力仍然存在。另一方面在2016年良好的销售业绩支持下，对市场份额的诉求也在推动着房企加大拿地力度。