品牌“房企”逆势拿地 反周期操作机会与风险并存

无论国企、民企,在争抢土地资源的背后,都将面临同样残酷的市场风险。

全国各地的调控政策紧锣密鼓推进中,楼市降温迹象愈加明显。然而,在这样的市场环境下,一些品牌房企正在伺机而动,接连斩获地块。对于房企而言,丰富土地储备固然重要,但在背后的风险也不容忽视。

品牌房企频出手

11月2日,北京海淀永丰产业基地一地块入市,其出让条件颇为“苛刻”,要求住宅部分全部建设自住型商品房,且限定售价为35000元/平方米,这与周边在售项目动辄7万元/平方米的价格形成巨大的落差。尽管如此,仍然吸引了万科等8家知名房企。虽然最终该地块被中铁置业集团以21.5亿元配建3.6万平方米公租房的代价摘得,但以万科为首的众多品牌房企近期在土地市场的频繁亮相,值得玩味。

据公开信息披露,仅仅在10月份,万科在大连、福州、济南、沈阳、广州、昆明等地通过招拍挂及合作模式,累计花费在土地市场的金额已经超过110.26亿元,占其今年前十月拿地总额的1/6。业内评价,万科此次的出手与其一直以来对于土地市场的审慎态度明显不同。“或许是被恒大抢了头把交椅,急了。”一位房企资深人士笑谈万科10月迅猛的拿地行为。

不过,万科和其他房企在逆势中大规模进入土地市场,或许代表了一种趋势。

10月31日、11月1日,济南共出让15宗地块,龙湖、绿地、世茂、金地、华润、万科等多家知名房企如数到场。公开消息显示,在这15宗地、220亿元的总成交中,绿地参与了其中14宗地块的竞价,并成功以118亿元夺得其中9宗地块。

时间前移几日,10月27日的长春土地市场,经过94轮和57轮的角逐,华润在一日之内斩获两地块,并且创造了当地楼面价的新高。

尽管已经在前三季度超越万科登顶房企龙头,但恒大对于土地资源的积累仍未停止。10月10日,恒大在位于成都腹地的温江区继续加码,一日之内连下四地,值得一提的是,今年以来恒大在温江已拿地329亩,足以在当地造一座城。

反周期操作

尽管调控当前,但在一些业内人士看来,一些核心的、有潜力的城市,若推出土地,还是值得一试的。“政策趋严具有双面性,一方面销售的压力加大了,但另一方面土地出让规划相对严格,将一些无法达到标准的企业排除在外后,其实竞争的压力反而变小了。”某资深业内人士如是说。

据中原地产研究中心最新的统计,截至11月1日,年内“抢地”最积极的39家大型房企,合计拿地金额为10138亿,合计建筑面积为14300万平方米;平均拿地成本为7089元/平方米,相比2015年标杆房企的拿地平均成本,增加高达52.8%。其中,融信、信达等企业拿地金额对比销售数据来说,需要17-18个月的销售金额,都属于拿地非常激进的典型房企。

另一份数据显示,自9月30日以来,有超过22个城市出台调控政策,各地楼市出现了明显的退烧现象。截至10月31日,10月全月全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块27宗、超过5亿的地块65宗。与市场最火热的七八月份相比,已经明显减少。

对此,一位港资上市房企相关负责人在接受记者采访时表示,反周期操作是很多企业都常用的拿地方式,土地市场最热的时候,更多的是关注;当土地市场开始冷却的时候,出手往往更有利。

机会与风险并存

作为赖以生存的基础资源,土地是所有房企必争的资源。在业内人士看来,尽管“面粉贵过面包”的地块屡见不鲜,但仍需要“买买买”,这是房企在争取生存下去的机会。

亿翰智库的一份研究报告指出,国企在资金、资源等方面具有明显的优势,其参与土地市场竞争主要为了免于被收购,诸如中航地产、中信地产先后被保利和中海整合;而对于民营企业而言,房地产市场竞争日益激烈,行业集中度不断攀升,民企如恒大等在土地市场上表现异常抢眼,其目的无外乎是为信用扩张、做大规模。

但无论国企、民企,在争抢土地资源的背后,都将面临同样残酷的市场风险。中原地产首席分析师张大伟认为:“房地产企业虽然收获了销售额历史最高的一年,但风险依然越来越大。三季度在市场依然高温的情况下出现利润率下调的主要原因,除了七八月的淡季影响外,最主要原因是地价高企侵蚀了利润,房企的风险越来越大。”

今年前10个月,年内抢地最积极的房企合计拿地平均成本已经由前9个月的6466元/平方米涨至7089元/平方米。而在2015年同期,企业拿地平均成本增加已超过50%。抢地企业从国企到民企全面开花。虽然2016年房企的资金成本明显下调,但土地成本明显上涨,这些都影响了利润率。

对此,业内预计,在利润下调的情况下,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域,而行业的竞争也将越来越激烈,核心盈利能力下滑、财务风险加剧。