新政后二手房买卖纠纷增多 这十类房地产风险要注意

随着上月底“京八条”新政的公布，对于楼市尤其是二手房市场的调控作用已经显现，由此引发的二手房买卖纠纷也有增多的趋势。数据显示，今年上半年房屋买卖纠纷同比增长近40%。昨天，西城法院针对日常审判中出现的十类常见“风险房”进行了法律风险提示。

提示一

慎选抵押房

2015年，韩先生购买了张女士的一处房屋，该房是张女士通过按揭方式购得，后抵押给银行借款。韩先生遂约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款。韩先生支付购房款后，张女士却迟迟不办理解押，期间因其他纠纷房屋被法院查封，导致无法继续交易。韩先生诉至法院，要求对方支付违约金。

法官提醒如果在解除抵押的过程中卖房人不解抵押，将影响合同继续履行。因此购买房屋要谨慎购买抵押房。如非要购买一定要妥善签订合同，督促卖房人解押。

提示二

防范抵债房

2013年陈老太抵押房产向人借钱，委托万女士代办相关事宜。后陈老太未能偿还借款，万女士将房屋低价出售给常先生。陈老太诉至法院，要求撤销与常先生的买卖合同。法院认为该房存在交易价格明显过低等众多疑点，合同显失公平，判决撤销了合同。

法官提醒用房屋买卖做幌，变相以房抵债，当借款人无力还款就将房屋低价转卖的情况时有发生。买房人在遇到低价房时不要急于交易，需审核出售人的所有权情况。

提示三

巧签共有房

2010年景先生将房屋出售给马先生，合同签订后马先生支付了定金。不久景先生妻子告知马先生房屋是夫妻共同财产，丈夫未征得同意擅自卖房合同无效，后景先生也不再履行合同。马先生去世后，子女诉至法院要求景先生继续履行合同。法院最终未支持马先生子女的诉求。

法官提醒夫妻对共同所有的财产有平等处理权，一方未经另一方同意，擅自处理共同财产无效，因此购房者买房时需了解售房人的家庭情况，如已婚需让其配偶签订知情同意书，如卖方有意隐瞒婚姻状况的话，则要特别警惕。

提示四

看清多户房

2015年董女士将房子卖给王女士，约定房主在所有权转移之日起10日内将原有全部户口迁出，否则将支付总价10%的违约金。不过董女士继子的户口一直未迁，王女士诉至法院要求对方支付违约金，并继续履行迁出户口的义务。最终法院支持了该诉求。

法官提醒双方约定的逾期迁户条款合法有效，法律予以保护。在交易实践中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果的方式，来督促卖方积极履行户口迁出义务。