张宏伟：逐条解读“沪六条”楼市变局将会在2017年

按照930有关楼市的中央精神，一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活，10月8日晚间，上海市住建委和规土委联合发布《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“沪六条”），在“沪九条”原调控政策基础上进一步加强房地产市场行为的监管和土地供应调控。

    “沪六条”全文：沪公布六条措施 坚决遏制房价过快上涨态势
文件显示，该次颁布《意见》主要是在继续严格执行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》的基础上,进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序，坚决遏制房价过快上涨态势,确保本市房地产市场平稳健康发展。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，“沪六条”发布之后业内众多人士都认为这些政策只是表示表示，重申一下，但是笔者不这么认为，一是因为，不要忘记中央精神对一线“防泡沫”的要求，并且要求10月份就要见到成效，这不仅仅是房地产的问题，也是政治问题；二是这次发布的政策里面藏着大招，从执行的角度从严，短期内的强化执行可能导致上海楼市交易降温；三是，这些政策仅仅是住建委和规土局发布的政策，上海银监局还未出手，预计未来一两周内上海银监局还会有配套的措施出台，从金融的角度为上海楼市降温。由此可见，上海楼市要降温了！而这个变局或将在2017年年中发生。
     以下是逐条解读。
     一、进一步加大商品住房用地供应力度
     2016年商品住房用地供应同比有较大幅度的增加。根据地块不同情况，进一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。
     同策咨询研究部总监张宏伟认为，“沪六条”进一步加大商品住房用地供应力度，并且增加配建和自持比例的措施，其核心目的还是为了“控高价地”，通过增加供应防止地价过快上涨推动房价进一步上涨，为楼市降温。
     从土地市场现状来看，同策咨询研究部数据显示，截止9月30日，2016年1-9月上海住宅类用地成交规划建筑面积459.40万平方米，同比下降40%，成交楼板价23966元/平方米，同比上涨128%，这说明，在“高价地”频出的上海土地市场，地价已经呈现出快速上涨态势。
     因此，“沪六条”出台后，增加土地供应，同时增加配建、自持比例有针对性的调控措施“控高价地”，一方面有助于为土地市场降温，另外也防止“高价地”对房价的影响和传导。具体来讲：
     1、上海前三季度土地出让的量确实不多，加上1-4月和9月的基本断供，上海需要通过加大土地供应调节楼市供求关系，预计四季度以后上海会加快宅地供应，从供应的角度解决供需矛盾及市场过热的问题。
     2、出台“配建”措施和增加地块自持比例要求，其实是降低开发企业周转率，也对企业成本控制、运营能力提出更高的要求，后续房企拿地可能会更加谨慎，土地市场可能因此降温。其实，最近上海一部分地块的“配建”政策就透露出未来上海土地新政的方向：
     1）按地上总建筑面积的10%配置社会公共服务设施（居委会、业委会、治安联防站、服务站、文化活动室、老年康体活动室、生活垃圾收集房、环卫作业道班房等，其余建面统筹用于社区公共配套服务设施，原则上优先用于文化、养老等服务设施）。但地上计容建筑面积将不包括建成后无偿移交政府的上述10%社会公共服务设施了。
     2) 公共环境空间：应设置不低于用地面积10%的公共环境空间（包含公共空间、公共通道等），公共空间包括：儿童游戏场、健身点、球场及其它公共空间。公共空间中应设置公共艺术作品（设施），包括城市雕塑、装置艺术，经艺术化处理的城市家具和公共设施等，相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。公共空间建成后24小时向公众开放,如结合商业部分设置的，由受让人负责运营管理；如结合住宅部分设置的，建成产权应无偿移交政府，由政府负责运营管理。
     据笔者了解，近期挂牌的奉贤南桥、庄行镇地块已经执行上述土地新政了。前期中止的浦东医学园区、唐镇、长风3个住宅地块近期公告将恢复出让，并明确提出：将增设有关公用开放空间与公共服务设施等出让条件。此外，月浦镇即将推出一块商办用地，可能也要求配公共设施跟公共空间。