CREIS中指数据显示,2017年上半年一二线城市楼市成交量均同比回落,一线城市成交面积同比下降了34%,二线代表城市成交面积下降了21%。而中房研究院统计数据也显示,在其所监测的40个重点城市中,有13个城市的销售面积下滑,集中在一线及二线城市,其中上海以40.6%跌幅居榜首,此外北京、苏州、合肥的跌幅也超过30%;广州、南京、济南、杭州、长沙、厦门、深圳等城市的跌幅则在3%-13%之间。
扩张派
冲千亿企业负债率上升
在一些企业进行“去降”的同时,还有大量的房企仍走在规模化扩张的路上。根据统计机构Wind数据显示,截至今年一季度末,申万一级行业里的129家上市房企里,有101家的资产负债率超过50%,其中61家超过70%。
而这其中,不乏一些房企在今年提出了要冲击千亿甚至2000亿元销售金额的目标。比如佳兆业表示要在两到三年内实现千亿目标,2016年销售额487亿元左右的阳光城也在今年提出了冲击千亿的口号。
根据上述企业已经公布的财报数据,佳兆业的负债率在2016年底达86.1%,较去年年中增长了近3个百分点。而阳光城的负债率则从2015年底的80%左右激增到了2017年第一季度的87.65%。
值得注意的是,这些口号喊得很响亮的企业,是有着一定共同点的。那就是目前它们大多保持着300亿-500亿元的销售规模,而且无一例外,都是走在高速扩张的路上。就连一些目标没有这么激进的企业,其负债率也在增长,比如新城控股2017年的销售目标为850亿元,但是其负债率也从2016年一季度的82.78%增长到85.69%。
事实上,在中国的房地产行业,对这些中型企业来说,要在几年之内将自身的规模翻番,免不了需要大举拿地扩张。而在全国土地市场热度居高不下,地价高企的背景之下,对于房企的资金压力也是较大的。因此高负债、高周转的操作模式就成为其扩张的必要手段。
新城地产副总裁欧阳捷分析指出:“事实上,只要现金流能够保证,那么负债率的问题就不是很大。在房企规模化的路上,用高负债进行融资周转,是一种常见的手段。”
而一位上市房企财务负责人表示,“看房企负债率其实也不能单看数据,还需要关注负债结构。如果短期债比较多,说明房企的融资能力不足,无法拿到低成本的融资。就对流动性的要求比较大,需要周转率较高。这对于资金链的压力和回款的要求就会比较大。”
分析
规模化是一柄双刃剑
在不少房地产从业者看来,在如今的中国房地产市场上,竞争愈发激烈,对中小房企来说,发展的空间已经越来越小。而在这种大环境下,规模化虽然具有一定的风险,但却是一个出路。
事实上,2013年,当碧桂园以123%的爆发式增长,成为行业黑马跃升到千亿房企俱乐部的时候,不少房企就已经注意到了规模化所带来的好处。并且在行业内部,也有很多企业在模仿碧桂园的规模化之路。
不过也有业内人士表示,规模化具有一定的风险,因此在实际执行的时候,如何有质量增长,如何做到规模、利润、质量和杠杆间的面面平衡是一个涉及广泛的课题。
“企业的发展是跑马拉松,不是短距离的冲刺。”凯德中国首席企业服务官、华北区域总经理陈培进表示,“我们在做规模化的同时还必须考虑能力的平衡,比起盲目拿地,我们更重视战略性布局。”
而陈云峰则明确表示,“现在中国的房地产市场已经进入到了资源整合的阶段。没有做出规模的企业,就意味着拿不到融资、很难取得土地,那么在这一过程中,也会逐渐地被市场所淘汰掉。”
陈云峰认为,“规模化也是一柄双刃剑,尤其房地产市场是受到政策性风险影响较大的市场。如果企业在资金链压力较大的背景之下举债扩张,那么一旦出现风险资金链断裂,很可能这些处于扩张期的房企也会死在规模化的路上。”
2022-02-11 09:36
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