负债率过高,房企下半年压力较大
7月31日,央行在座谈会上强调“要保持房地产金融政策连续性稳定性,加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为监管和风险提示”。仅两天后,央行再次提及“要按照‘因城施策’的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。”央行三天内两次提名成为房地产业内金融预警的重要信号。
据梳理后发现,目前,银行信贷、信托、海外发债等多个房企融资的主要渠道面临全面收紧。比如信托方面,中国银保监会就针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示,要求控制业务增速,提高风险管控水平。
58安居客房产研究院分析师张波表示,总体来看,针对房企的融资收紧是“去库存化”向“去产能化”的转变,同时对于负债率过高的房企影响面非常大,甚至是部分大型房企也将面临重大调整。
“房企融资环境的收紧一方面是在‘房住不炒’的大背景下,对于房企侧强化严监管,另一方面是对于房地产行业的产能的结构性调控,引导资金合理流向。”不过,张波也指出,当下对房企融资的监管也并非“一刀切”,对于负债率过高且规模化过于“激进”房企的融资监管会重点加强。因此,下半年房企除了关注自身的业绩目标外,还应关注自身财务风险的可控性,尤其是净负债率过高、融资规模大且成本过高的房企,从规模化发展的路径转换到高质量的发展上来。
加强合作提高品质为长久之计
规模房企上市之后,拿“便宜”钱基本已成房地产行业的共识,各中小房企也希望通过上市来拓宽融资渠道。但上市也不是一本万利,业绩达不到要求,公司股票也会沦为仙股。由此看来,上市对一部分中小企业来说能“解渴”,却不“管饱”,上市只是为企业打开融资的更多可能性,业绩才是企业最大考验。
“中小房企想生存并发展得更好,就必须严格遵守生存法则。”市场相关人员表示,面对种种不足,想要活下去,中小型房企必须做出调整。
选择和大型房企合作,是当下多数中小型房企求存的“稻草”。朱一鸣称,中小企业区域竞争力优势可与规模房企管理优势形成良性互补,降低资金成本、提升管理能力的同时,还能扩大品牌影响力,从而实现攀附式生长。
“在债权融资受限的情况下,越来越多的房企不得不选择股权融资,通过项目子公司部分股权转让进行融资。”业内人士称,进行多元组合融资筹钱,也是房企经常采取的方法之一。
除此之外,在土地资源有限的情况下,中小房企还可打磨已开发的产品品质,提升在市场上的竞争力,凭借值得依赖的质量谋得市场的认可。同时,优化企业内部管理,促进稳健高效发展。
朱一鸣称,未来一段时间内融资政策持续收紧将是大概率事件,房企盈利空间或将不断萎缩。尽管如此,中小房企仍可找到一条属于自己的发展之路,新的技术、资源都是房企未来发展路途上的机遇。
(房掌柜整理自中国证券报、北京晚报、南京日报)
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