全国土地市场“入秋” 前三季度地块流拍数量约888宗

　　近日，行业标杆万科高喊“活下去”在业内掀起不小波澜，一度被解读为对市场前景预期悲观。

　　“未来中国房地产市场我是看好的。哪怕(市场规模)从13万亿元降到12万亿元，仍然是很大的市场。这个市场非常大，我对未来的市场是充满了信心。”阳光城集团执行副总裁吴建斌在参加9月27日由每日经济新闻主办的第八届中国价值地产年会时说。

　　弘阳集团执行总裁蒋达强在参加第八届中国价值地产年会时也表达了类似观点：“中国的房地产市场蛋糕保持在10万亿元到13万亿元的规模，在这样的规模下大家还是有的做的。”不过蒋达强同时认为，再像以前那么大的增长机会将不多见了。

　　多位市场分析人士在接受采访时也表示，楼市调控虽持续高压，但房地产市场超过10万亿元的规模，对于资金、管理、品牌优势明显的龙头房企依然还有机会，并不存在“活下去”的问题。然而对于部分中小房企而言，却面临着被洗牌出局的风险。

　　吴建斌也认为，尽管市场规模足够大，但在当前的调控环境下，龙头房企表现很好，不会出现大的问题，但一些负债很高的房企却容易出现问题，容易把市场份额让出来。

　　“房企规模(增速)如果低于30%，企业是要出问题的。”蒋达强认为：“因为企业的费用需要高增长(来覆盖)，市场蛋糕就这么大，(头部)企业规模继续扩大，意味着中小企业，(特别是)后面小的企业要把市场规模让出来给前面的头部企业。”

　　亿翰智库数据显示，今年前9月有19家房企销售额突破千亿元;TOP10、TOP30、TOP100房企集中度分别上升到30%、48%、71%，较去年全年增加5、8、13个百分点。金茂、新城、金科、滨江等房企销售金额同比增幅甚至超过100%。

　　从过往经验看，每一轮的楼市调控导致的市场降温，都意味着行业的洗牌。

　　在高喊“活下去”的同时，万科在土地市场的“大手笔”同样值得关注。

　　数据宝数据显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额达到458.7亿元，几乎是保利、碧桂园、融创、恒 大四家房企244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、26.4亿元的权益拿地金额之和。

　　此外，10月9日华夏 幸福公告显示，北京万科拟以32.34亿元收购华夏 幸福环京的5家项目公司部分股权，涉及土地面积33.93万平方米。

　　那么对于市场上的众多房企而言，市场机会究竟在哪里?

　　“未来，房地产市场将不再是非都市圈中小城镇的舞台。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为，并不是临近核心大城市的中小城镇都能自动成为都市圈的“会员”，关键要看是否有便捷廉价的快速交通网，一体化、均等化的公共服务，以及非垄断的市场格局。

　　中指院认为，未来随着我国人口总量增长放缓，城市间的人口争夺将是一场零和博弈，人口将继续向中心 城市流入，同时重点都市圈也将成为人口的主要聚集地。同时，人口规模也将是带动住房需求增长的核心要素。

　　“当前楼市持续高压，并不意味着小房企一点机会都没有。”严跃进：“未来随着楼市的进一步降温，土地溢价率将会继续下滑。房企要审慎制定营销策略，在确保资金链安全的同时加强市场研究，抓住市场调整机遇。”

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　　数据显示，9月，4个一线城市土地成交建筑面积为277.3万平方米，环比增长14.2%，同比下降29.1%;成交均价为14530元/平方米，环比上涨0.7%，同比下降0.6%。二线城市土地成交建筑面积为3307万平方米，环比下跌4%，同比增长17.2%;成交均价为4477元/平方米，环比下降5%，同比下降23.1%。

　　三季度40城土地成交均价跌31%

　　连续6个月同比下跌，溢价率创40个月新低

　　10月9日，易居研究院发布《2018年三季度40城土地市场报告》。长江商报记者梳理报告发现，前三季度40城市土地市场呈现量升价跌态，其中土地成交建筑面积环比微幅上涨，年初累计土地出让金收入同比增幅收窄，土地成交均价连续6个月同比下跌，土地成交溢价率创40个月新低，多项指标增幅有所收窄。